Piața imobiliară comercială se apropie de nivelul din 2023, dar rămâne sub cel din 2022

De ce contextul scăderii e esențial pentru a înțelege dinamica pieței?

BNR: Investiriile imobiliare comerciale revin spre valorile din 2023, dar rămân în spatele recordurilor din 2022

Instituția de supraveghere financiară, Banca Națională a României (BNR), a publicat recent un raport privind stabilitatea sistemului financiar, care arată o imagine complexă a pieței imobiliare comerciale din România. Deși sectorul a beneficiat de perioade de expansiune remarcabilă în ultimii ani, caracterizate prin deschiderea unor noi mall-uri, construirea clădirilor de birouri de ultimă generație și extinderea infrastructurii logistice și rutiere, actuala conjunctură economică impune o prudență sporită.

Datele furnizate de autoritatea monetară indică faptul că, pentru anul 2025, volumul total al investițiilor în active comerciale s-a situat la 532 de milioane de euro.

Această cifră reflectă o contractare anuală de 27%, situând piața la un nivel comparabil cu cel înregistrat în 2023, însă semnificativ inferior valorilor atinse în 2022.

Contextualizarea acestei scăderi este esențială pentru a înțelege dinamica pieței. Companiile dezvoltatoare și investitorii au ales să își modereze ambițiile, adoptând o strategie de așteptare în fața incertitudinilor macroeconomice. Totuși, perspectiva pentru orizontul următor pare mai favorabilă. Analizatorii BNR estimează că anul 2026 are potențialul de a înregistra o creștere substanțială a activității investiționale. Se anticipează un volum total de investiții care va depși pragul de 700-800 de milioane de euro.

Această prognoză optimistă este susținută de existența unui portofoliu de proprietăți aflate în faza finală de tranzacționare, cu o valoare cumulată de peste 450 de milioane de euro, ceea ce sugerează o reluare a ritmului operațional în sector.

Structura investițiilor din 2025 evidențiază o distribuție relativ echilibrată între principalele categorii de active. Spațiile destinate retail-ului și cele de birouri au captat fiecare o pondere de aproximativ 37-38% din totalul fondurilor alocate. Segmentul industrial, incluzând parcurile logistice și depozitele, a reprezentat o cotă de 12%. Această repartizare subliniază importanța duală a activităților terțiare și industriale în economia națională.

O analiză detaliată a primei jumătăți a anului curent relevă o discrepanță între datele raportate de dezvoltatori și realitatea tranzacțiilor efective.

În primul trimestru, volumul investițiilor a rămas sub nivelul înregistrat în aceeași perioadă a anului precedent, totalizând circa 140 de milioane de euro, ceea ce echivalează cu o scădere interanuală de 15%.

Deși dezvoltatorii au prezentat perspective mai încurajătoare, execuția efectivă a proiectelor a fost mai lentă decât s-ar fi putut spera inițial.

Geografia investițiilor continuă să fie dominată de Capitală și aglomerarea sa.

Aproape jumătate din toate proiectele derulate, respectiv 46%, se concentrează în București și împrejurimile sale.

De ce investițiile imobiliare comerciale rămân sub recordurile din 2022?

Această concentrare geografică este strâns legată de preferințele investitorilor pentru segmentul de birouri, care a absorbit peste 80% din fluxul de capital direcționat către zona metropolitană în cursul anului 2025.

Clădirile de birouri rămân, astfel, motorul principal al dezvoltării imobiliare comerciale în centrul țării.

În contrast cu polarizarea spre București, centrele regionale au demonstrat o capacitate constantă de a atrage capital, în special în domeniul retail-ului. Orașele medii și mici de provincie păstrează un potențial neexploatat în acest segment, oferind dezvoltatorilor oportunități de creștere.

Un aspect notabil este că toate tranzacțiile de tip retail finalizate în anul anterior au avut loc exclusiv în afara perimetrului bucureștean, vizând fie parcuri comerciale autonome, fie centre existente.

Acest fenomen confirmă o diversificare regională a activității de retail, departe de capitală.

Dezvoltarea pieței imobiliare din România nu este izolată de restul economiei. Ea reflectă pulsul general al activității economice, fiind sensibilă la fluctuațiile ratei de schimb, inflației și cererii de credit.

În pofida unei perioade de ajustare, sectorul și-a dovedit reziliența, adaptându-se la noile condiții de piață.

Trecerea de la entuziasmul expansivist al anilor trecuti la o fază de consolidare și selecție a proiectelor este un proces natural, necesar pentru a asigura sustenabilitatea pe termen lung a investițiilor.

Raportul BNR subliniază, de asemenea, importanța monitorizării continue a acestor tendințe. Tranziția către o piață mai matură implică nu doar creșterea volumului de tranzacții, ci și calitatea activelor și eficiența utilizării spațiilor. Cu un pipeline de proiecte deja finanțate și planificate pentru finalizare, anul 2026 ar putea marca un punct de inflexiune pozitivă. Revenirea la niveluri de investiții superioare așteptărilor actuale depinde de capacitatea pieței de a absorbi noua ofertă și de stabilitatea mediului juridic și economic.

Obiectivul de a depăși 700 de milioane de euro în investiții în 2026 este realist, având în vedere stocul de tranzacții aflate în stadiu avansat.

Piața imobiliară comercială din România traversează o perioadă de recalibrare, pregătindu-se pentru o nouă etapă de creștere, mai selectivă, dar potențial mai profitabilă pentru toți actorii implicați.