Piața imobiliară românească: Selecție dură și noi oportunități până în 2026

Rezidențialul va rămâne rege în 2025?

Piața imobiliară din România, evaluată la 1,16 trilioane de euro și în creștere cu 2,2%, se pregătește pentru o perioadă de ajustare. Deși sectorul rezidențial deține majoritatea valorii (75%), tranzacțiile importante se concentrează în zona comercială.

Deficit comercial în creștere pentru SUA: Importurile depășesc exporturileIntel atinge un nou record pe bursă, propulsată de cererea pentru AI și AppleAvincis Drăgășani: Un Sauvignon Blanc care îmbrățișează varaWaterdrop primește o investiție record pentru cuburile de apă aromată

Anul 2025 a fost marcat de 56 de tranzacții într-un singur sector, cu randamente stabile, în ciuda climatului economic european prudent.

Însă, 2026 aduce o schimbare de paradigmă: capital există, dar va fi supus unui proces de selecție riguros, diferențiind investițiile profitabile de cele pierzătoare, conform unui studiu recent realizat de Ernst&Young (EY) România.

„Sectorul imobiliar rămâne un pilon esențial al activității de fuziuni și achiziții în România, susținut de fundamente solide și de interesul constant al investitorilor”, arată studiul EY. În 2025, piața imobiliară românească a înregistrat o creștere anuală de 2,2%, impulsionată în principal de evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale.

Acestea au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totală a pieței, în timp ce segmentul imobiliar comercial – birouri, retail, industrial și logistic – a acoperit restul de 25%.

Chiar dacă rezidențialul domină ca volum, activele comerciale au continuat să atragă investiții și să genereze tranzacții.

Imobiliarele: O nouă eră a tranzacțiilor începe?

La finalul anului 2025, România dispunea de aproximativ 8 milioane de metri pătrați de spații industriale, 4,7 milioane de metri pătrați de spații moderne de retail și 3,4 milioane de metri pătrați de spații moderne de birouri în București. Un aspect important a fost lipsa livrărilor de noi spații de birouri în capitală, o premieră, care a consolidat stabilitatea chiriilor și a limitat presiunea descendentă asupra valorilor.

Chiriile pentru retailul de calitate din București s-au stabilizat la 80-85 de euro pe metru pătrat pe lună, reflectând o cerere solidă pentru centre comerciale dominante.

În același timp, chiriile industriale au scăzut ușor, la 3,8-4,8 euro pe metru pătrat pe lună, pe fondul creșterii ofertei și al unei atitudini mai prudente din partea ocupanților.

Randamentele au rămas, în general, stabile în toate segmentele.

Sectorul imobiliar, ospitalitate și construcții (REH&C) a rămas pe primul loc ca număr de tranzacții, conducând piața de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv, cu 56 de tranzacții în 2025. Totuși, aproximativ 70% dintre tranzacțiile M&A din România nu au avut valoarea comunicată public, ceea ce face dificilă estimarea precisă a valorii totale a tranzacțiilor raportate pentru sectorul REH&C.

Va fi 2026 anul adevărului imobiliar?

„Datele din 2025 confirmă că România continuă să atragă atât capital local, cât și internațional, sectoarele imobiliar, ospitalitate și construcții fiind în continuare motoarele activității de fuziuni și achiziții”, afirmă Bogdan Mitroi, Manager, Transactions and Corporate Finance, EY-Parthenon.

Sursele de capital au fost diversificate: Marea Britanie se află pe primul loc în clasamentul investitorilor străini, urmată de România și Cehia. Capitalul local a reprezentat 27% din investițiile totale, dar investitorii internaționali au dominat tranzacțiile de dimensiuni mari. Printre investitorii activi se numără M Core (retail), CPI Property Group (logistic), Granit (birouri) și Pavăl Holding (birouri). Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea au fost cele mai atractive. Investitorii caută „platforme scalabile, active regionale dominante și proprietăți cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflația”. În același timp, orașele secundare câștigă teren datorită diferențialelor de randament și a competiției mai reduse.

„Relevanța strategică a sectorului este de așteptat să se mențină și în 2026, chiar și într-un context caracterizat de selectivitate sporită și accent pe execuție”, arată studiul EY. Segmentul imobiliar comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% anual în următorii 3-5 ani, un ritm mai moderat decât cel al sectorului rezidențial. Zona industrial-logistică rămâne în centrul atenției investitorilor, susținută de tendințe precum nearshoring-ul, extinderea capacităților de producție și investițiile în infrastructură finanțate din fonduri europene.

Retailul intră într-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 de metri pătrați de spații moderne preconizați în următorii cinci ani, în principal în afara Bucureștiului.

În acest context, selecția devine crucială. „Pe fondul temperării creșterii în segmentul imobiliar comercial și al intrării pe piață a unor noi proiecte de retail, investitorii se confruntă cu un nivel mai ridicat de complexitate în execuție și structurare”, spune Bogdan Mitroi.

Criteriile devin decisive: „Disciplina în stabilirea prețurilor, alinierea la criteriile ESG, calitatea activelor și accesul la finanțare vor deveni factori decisivi, în special în cazul achizițiilor.”