România accelerează investițiile în energie, apărare și transport

Tema Energy, integrator de infrastructură pentru centre de date!

România accelerează investițiile în energie, apărare și transport

Mihai Manole, partener director la Tema Energy, subliniază necesitatea de a accelera dezvoltarea a trei piloni esențiali ai economiei românești: sistemul energetic, capacitatea de apărare și rețeaua digitală. În contextul actual, vehiculele cunoscute ca REIT (Real Estate Investment Trusts) se prezintă ca o soluție promițătoare pentru deblocarea fluxurilor de capital, oferind o bază mai largă de investitori și diminuând dependența excesivă de creditarea bancară.

Este imperativ să extindem definiția activelor eligibile, depășind proprietățile imobiliare clasice pentru a include infrastructura critică. Acțiunea trebuie să fie rapidă, deoarece proiectele de infrastructură digitală se orientează către țările care garantează accesul la energie, predictibilitate și disponibilitatea capitalului.

România necesită mecanisme eficiente pentru a mobiliza capitalul privat către investiții productive, mai ales în sectoarele care cer finanțări masive și au perioade lungi de recuperare a investiției. Industria centrelor de date ilustrează această provocare cu o claritate deosebită. Proiectele anunțate în țară ating un total de aproximativ 1,8 gigawatt, propuse de investitori din domeniile imobiliar, energetic, logistic și alte sectoare conexe. Deși interesul este prezent, accesul la fonduri rămâne dificil, iar dezvoltatorii locali se confruntă cu bariere semnificative în obținerea creditelor bancare.

Tema Energy, în rolul său de principal integrator de infrastructură pentru centre de date din România, este direct implicat în dezvoltarea acestei piețe. În prezent, desfășurăm negocieri cu investitori și dezvoltatori interesați de proiecte de mari dimensiuni, cu un potențial foarte ridicat, dar ale căror realizare depinde în mare măsură de disponibilitatea capitalului.

Din această perspectivă, este clar că REIT-urile pot fi relevante și pentru infrastructura de energie, utilități, transport sau telecomunicații. Centrele de date reprezintă un exemplu elocvent al convergenței dintre imobilier și infrastructura strategică. Un data center este simultan o clădire și o infrastructură digitală complexă, care integrează alimentare electrică redundantă, sisteme de răcire, securitate și conectivitate.

În plus, aceste facilități au caracteristici ideale pentru modelul REIT: contracte pe termen lung, venituri recurente și fluxuri financiare relativ predictibile.

Companii internaționale precum Equinix, Digital Realty sau Iron Mountain demonstrează deja viabilitatea acestui model. România ar trebui să permită includerea activelor de infrastructură în categoriile eligibile pentru REIT-uri.

Dezvoltarea unui centru de date presupune investiții de zeci sau sute de milioane de euro, urmate de extinderi și modernizări permanente. Finanțarea exclusiv prin capital propriu și credite bancare poate limita semnificativ ritmul dezvoltării. REIT-urile permit atragerea capitalului de la investitori individuali și instituționali, inclusiv pentru portofolii de active, ceea ce poate diversifica riscurile și susține investițiile succesive.

Pentru dezvoltatorii români, un asemenea mecanism ar putea face diferența între un proiect care rămâne la stadiul de intenție și unul care ajunge efectiv în construcție.

În primele două domenii menționate anterior, vedem deja investiții importante. În infrastructura digitală, suntem încă la început, iar REIT-urile ar putea contribui semnificativ la dezvoltarea acestei piețe. Pentru investitorii români, aceste vehicule oferă o alternativă atrăgătoare la depozitele bancare, obligațiunile sau investițiile directe. Un investitor particular nu poate finanța direct construcția unui centru de date de 100 de milioane de euro, dar ar putea investi într-un vehicul listat care deține asemenea active.

REIT-urile pot oferi atât venituri recurente prin dividende, cât și potențial de apreciere a capitalului, cu riscurile aferente investițiilor bursiere. Această opțiune reprezintă o cale de diversificare și contribuie la conectarea pieței de capital cu economia reală.

Flexibilitatea legislației REIT-urilor contează!

Dacă mai mult capital ar fi direcționat către active productive, economia românească ar câștiga enorm. În primul rând, am transforma fondurile disponibile în investiții concrete, locuri de muncă și capacități productive noi. Un centru de date generează activitate pentru un întreg ecosistem: proiectare, construcții, echipamente electrice, sisteme de răcire, conectivitate, certificare și operare. Din experiența noastră, asemenea proiecte mobilizează numeroși furnizori și specialiști, iar investițiile continuă și după punerea în funcțiune, prin extinderi și modernizări. Ulterior, infrastructura respectivă susține dezvoltarea serviciilor cloud, a inteligenței artificiale și a economiei digitale. Efectul economic depășește astfel cu mult valoarea investiției inițiale.

Flexibilitatea legislației privind REIT-urile este un factor decisiv. Dacă limităm aceste vehicule la birouri, spații comerciale și proprietăți rezidențiale, riscăm să ratăm oportunități importante în infrastructura digitală și energetică. Avem nevoie de un cadru legislativ care să recunoască particularitățile acestor active, dar care să asigure în același timp transparență, guvernanță și protecția investitorilor. Predictibilitatea fiscală este la fel de importantă, deoarece discutăm despre investiții planificate pe decenii. Există deja exemple regionale, precum Bulgaria și Ungaria, care au introdus și utilizează regimuri REIT.

Cred că România poate valorifica această experiență și sper ca proiectul legislativ aflat în Parlament să fie adoptat cât mai curând, într-o formă care să permită inclusiv finanțarea infrastructurii digitale.

Statele Unite reprezintă cel mai relevant exemplu la nivel global, prin operatori precum Equinix și Digital Realty, care utilizează structuri REIT pentru a atrage capital și a finanța dezvoltarea unor portofolii globale de centre de date. Și în Europa există exemple interesante.

În Marea Britanie, Tritax Big Box REIT, un investitor specializat inițial în proprietăți logistice, și-a extins activitatea către centre de date, având un portofoliu de oportunități de dezvoltare de peste 1 GW.

În Germania, operatorii internaționali organizați ca REIT-uri, precum Equinix și Digital Realty, au investiții importante în infrastructura digitală din Frankfurt.

Mai aproape de România, Bulgaria și Ungaria demonstrează că asemenea mecanisme pot funcționa și pe piețele de capital din Europa Centrală și de Est, chiar dacă nu avem încă exemple locale consacrate de REIT-uri specializate în centre de date.

România ar trebui să preia în primul rând disciplina financiară, transparența și accesul la piețele de capital. Trebuie însă să evităm un cadru legislativ excesiv de restrictiv sau instabil fiscal. În același timp, REIT-urile nu pot transforma automat un proiect într-o investiție viabilă. Sunt necesare contracte comerciale solide, acces la energie și un model economic sustenabil.

Care ar putea fi cel mai important efect pozitiv al REIT-urilor în următorii 5-10 ani?

România are avantaje importante: poziția geografică, mixul energetic diversificat și competențele tehnice. Avem deja un pipeline de proiecte anunțate de aproximativ 1,8 GW. Dacă doar o parte dintre acestea ar deveni realitate, am putea vorbi despre investiții de miliarde de euro și despre un impact economic major.

Din perspectiva Tema Energy, vedem direct interesul pentru asemenea investiții și credem că piața ar putea crește mult mai rapid dacă ar exista mecanisme de finanțare adaptate dimensiunii și particularităților acestor proiecte.

Sper ca legislația REIT-urilor să treacă de Parlament și să ofere un impuls real investițiilor.

În definitiv, nu discutăm doar despre finanțarea unor clădiri, ci despre capacitatea României de a deveni un participant relevant în economia digitală și în industria globală a inteligenței artificiale.