TVA-ul la 21% pentru locuințele noi: diferența poate atinge 72.000 de lei

Cum se calculează diferența de TVA la prețuri diferite?

Perioada tranzitorie, care permitea unor tranzacții să beneficieze de o cotă redusă de 9%, a luat sfârșit la 30 septembrie 2026. Deși cota standard de 21% a fost instituită încă din 1 august 2025, regimul temporar a permis finalizarea unor achiziții la 9% până la această dată-limită.

Victor Ponta cere coaliției o gură de oxigen pentru antreprenori: Impozitul pe dividende, mărul discordieiDobânzile statului: o factură de 2,35 ori mai mare decât economiile la salariiexpansiunea europeană depinde de o finanțare externăMeta dată la 25 de miliarde de dolari pentru scandalul Cambridge Analytica

Trecerea de la 9% la 21% înseamnă o majorare de 12 puncte procentuale aplicată direct asupra valori nete a imobilului. Iată cum arată acest lucru în trei scenarii:

- Pentru o locuință de 300.000 de lei fără TVA, diferența de taxă este de 36.000 de lei. - Pentru una de 450.000 de lei fără TVA, suplimentul aferent taxei ajunge la 54.000 de lei. - La o valoare de 600.000 de lei fără TVA, diferența se ridică la 72.000 de lei.

În ultimul caz, totalul plătit de cumpărător va crește de la 654.000 de lei (cu TVA de 9%) la 726.000 de lei (cu TVA de 21%), presupunând că prețul contractual este exprimat exclusiv ca valoare netă, iar taxa se adaugă separat la final.

În cazul antecontractelor care specifică o sumă netă la care se adaugă „TVA conform legislației în vigoare”, creșterea cotei fiscale poate fi transferată integral către cumpărător. Dacă însă documentul stabilește un preț final cu TVA inclus, suportarea diferenței depinde de formularea exactă a clauzelor contractuale.

Ce condiții permiteau aplicarea cotei reduse?

Cota de 9% era destul de restrânsă și era oferită doar cumpărătorilor care îndeplineau anumite condiții stricte.

Legea nr. 161/2026 a prelungit perioada folosirii acestei cote, mutând data de expirare de la 31 iulie la 30 septembrie 2026. Pentru a beneficia de această facilitate, trebuia să fie îndeplinite simultan mai multe criterii:

- Suprafața utilă a locuinței nu trebuia să depășească 120 de metri pătrați, iar valoarea acesteia, fără TVA, era de cel mult 600.000 de lei. - Cumpărătorul trebuia să semneze un act juridic pentru plata în avans înainte de 1 august 2025. - Persoana nu trebuia să fi beneficiat anterior de o achiziție de locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023. - Pentru antecontractele semnate între 3 și 31 iulie 2025, cumpărătorul trebuia să dovedească plata, până la 31 iulie 2025, a unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA.

După 30 septembrie 2026, această facilitate nu mai poate fi folosită pentru livrările obișnuite de locuințe către persoane fizice.

De ce s-a prelungit perioada tranzitorie?

Cu toate acestea, Codul fiscal menține o cotă de TVA de 11% pentru anumite clădiri sociale, cum ar fi căminele de bătrâni, casele de copii sau centrele de recuperare.

Această cotă specială nu se aplică regimului standard destinat cumpărătorilor obișnuiți.

Termenul inițial pentru finalizarea tranzacțiilor la cota de 9% era 31 iulie 2026.

Parlamentul a aprobat prelungirea perioadei tranzitorii până la 30 septembrie pentru a permite regularizarea acestor dosiere.

Această schimbare fiscală are loc într-un moment delicat pentru piața imobiliară românească. În primul trimestru al anului 2026, prețurile locuințelor au crescut cu 7,8% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut.