Nordis finalizează blocul de 13 etaje abandonat din Mamaia cu fonduri proprii, explicând mecanismul financiar

Ce s-a întâmplat cu banii din actele adiționale?

Finanțarea prin resurse interne și participarea directă a clienților devine strategia centrală pentru salvarea clădirii neterminate din complexul Nordis Dune.

Într-o mișcare strategică menită să pună capăt blocajului de la șantier, reprezentanții creditorilor ai entității insolvente au validat un cadru legal complex, care permite continuarea lucrărilor la unul dintre corpuri de clădire folosind nu doar activul disponibil, ci și sume noi obținute de la acei cumpărători care au deja bani blocați în procesul de achiziție.

Această abordare hibridă, combinată cu posibilitatea plății prin transferul de proprietăți imobiliare către constructor, a fost consimțită în ședința din data de 28 septembrie 2026.

Decizia a fost adoptată în cadrul Adunării Creditorilor Nordis Mamaia SRL, o filială a grupului nordic care se află sub supravegherea instanței și face obiectul unor investigații penale ample.

Rezultatele votării au reflectat o diviziune semnificativă în rândurile celor afectați: 58,61% dintre participanți au susținut propunerea de finanțare, în timp ce 36,78% au fost opuși, iar un procent de 4,61% s-au abținut de la vot. În paralel, cu o marjă similară, de 56,22%, a fost aprobat și principiul conform căruia o parte din datoriile către antreprenor pot fi stinse prin predarea unor bunuri imobile, în loc de lichidități.

Deși aceste hotărâri deschid ușa pentru reluarea activității la Blocul 5, situat în zona Mamaia Nord, este esențial de menționat că aprobarea tehnică a mecanismului nu echivalează cu garantarea fondurilor necesare sau cu deschiderea fizică a șantierului.

Contextul în care s-a luat această decizie este marcat de existența a șapte structuri de clădire inițiale în planul de master pentru Nordis Mamaia. Proiectul, promovat ca fiind unul dintre cele mai ambițioase ansambluri mixt-uri de pe coasta Mării Negre, integra atât componente de tip hotelier, cât și rezidențial. Arhitectura inițială a prevăzut șapte corpuri distincte. Prima fază de implementare a acoperit corpurile 1 și 2, destinate servicii de cazare, alături de blocurile rezidențiale 3 și 4.

Extinderea ulterioară, definită ca a doua etapă, viza construirea blocurilor 5, 6 și 7, un ansamblu care ar fi trebuit să cuprindă peste 1.600 de unități locative.

În octombrie 2024, înainte ca problemele financiare majore să ducă la prăbușirea grupului, dezvoltatorul comunica piaței că investise o sumă de 93 de milioane EUR în primele patru structuri ridicate la Mamaia.

Aceste investiții au generat o suprafață construită de aproximativ 110.000 de metri pătrați.

La acea dată, bilanțul oficial al companiei arăta 1.340 de apartamente finalizate din punct de vedere constructiv, dintre care 641 aveau deja contracte de vânzare-cumpărare semnate cu clienții. De asemenea, se menționa funcționarea unui hotel de cinci stele, care operase timp de nouă luni. Este important de reținut că aceste date reflectau declarațiile dezvoltatorului, nu o certificare independentă a predării tuturor unităților către cumpărători. Pe măsură ce criza s-a accentuat, etapa a doua a rămas incompletă.

Blocul 5, care este ținta actuală a planului de refinanțare, prezintă lucrări parțiale, în timp ce pentru Blocul 6 nu se identifică surse de finanțare suficiente pentru a relua construcția în prezent.

Documentele oficiale ale procedurii de insolvență dezvăluie o listă extinsă de 501 creditori ai Nordis Mamaia. Din totalul acestora, 439 sunt cumpărători promitenți care au deplat aproximativ 162 de milioane de lei, o valoare echivalentă cu circa 32 de milioane EUR, pentru unitățile locative rezervate.

Restul de 62 de creditori, care includ alți parteneri și furnizori, completează imaginea datoriilor, care însumează aproximativ 193 de milioane de lei, adică aproape 39 de milioane EUR.

Această situație de pasiv masiv este cadrul în care comunitatea de creditori caută acum o cale de ieș pentru a termina măcar o singură structură din proiect.

Mecanismul aprobat recent se bazează pe încheierea unui contract de antrepriză generală între Nordis Mamaia și firma Maritimo Development SRL. Rolul constructorului este de a finaliza clădirea „la cheie”, o obligație care include nu doar închidere și finisaje, ci și instalarea utilităților, amenajarea interioară, mobilarea necesară și pregătirea documentației tehnice pentru intabularea apartamentelor.

Sursele de finanțare pentru această operatiune vor fi multiple, incluzând contribuțiile noi ale cumpărătorilor care se vor alinia la noul plan. Aceștia vor fi solicitați să semneze acte adiționale la contractele lor inițiale de promisiune de vânzare-cumpărare. Aceste modificări contractuale vor actualiza termenele de livrare, vor recalcula prețurile unităților și vor stabili modalitatea de plată a eventualelor diferențe de preț.

Procesul de actualizare a contractelor poate implica nu doar plata resturilor de sume neachitate, ci și o majorare a valorii inițiale a apartamentelor.

Astfel, persoanele care au deja fonduri blocate în proiect riscă să contribuie cu bani suplimentari pentru a-și asigura dreptul de proprietate asupra unităților promise.

Planul financiar detaliază un sistem de plăți eșalonate, organizat pe tranșe lunare care reprezintă 5% din valoarea totală a contractului. Cu toate acestea, suma exactă pe care fiecare client o va trebui să o achite va depinde de negocierile individuale stabilite prin actele adiționale. Un factor critic de succes rămâne numărul de cumpărători dispuși să accepte noul format contractual. Comitetul creditorilor a insistat asupra stabilirii unui prag minim de participare, condiție necesară pentru a da startul lucrărilor doar după ce se acumulează angajamente de plată suficient de mari pentru a susține efortul financiar.

Aprobarea mecanismului nu impune automat tuturor cumpărătorilor obligația de a plăti sume extra; participarea este condiționată de modificarea raporturilor contractuale existente.

O particularitate remarcabilă a soluției adoptate o reprezintă structura de plată către constructor. Nordis Mamaia nu va oferi un avans integral pentru întreaga lucrare.

Cum funcționează sistemul de plăți eșalonate?

În schimb, achitările vor fi efectuate progresiv, pe măsura executării fizice și recepționării etapelor de lucru.

Simultan, o fracțiune din obligațiile restante poate fi stinsă prin „dare în plată”, un instrument juridic care permite transferul unor terenuri sau al altor active imobiliare către antreprenor.

Această strategie are rolul de a diminua necesarul de numerar, aspect crucial pentru o societate care nu mai dispune de lichidități suficiente pentru a finaliza construcția.

Propoția exactă dintre plățile în bani și cele realizate prin transfer de active trebuie însă definită contractual.

Bunurile propuse pentru această formă de plată trebuie evaluate riguros înainte de transfer, iar fiecare operațiune concretă necesită aprobările specifice prevăzute în codul procedurii de insolvență.

În cadrul discuțiilor privind viabilitatea financiară, au fost examinate și costurile de administrare a șantierului. Pentru managementul proiectului și dirigenția tehnică, s-a estimat un buget de 224.000 EUR pe o perioadă de 28 de luni, o sumă pe care unii membri ai comitetului au considerat-o insuficientă având în vedere amploarea lucrărilor.

O altă postare bugetară, de 185.000 EUR, era destinată obținerii autorizației de construire și a documentației conexe. Creditorii au solicitat clarificări pentru a preveni dubla decontare a unor cheltuieli care ar fi putut fi deja acoperite de constructor în faze anterioare.

Preocupările creditorilor au vizat și destinul banilor încasați prin noile acte adiționale.

S-a cerut introducerea unor clauze stricte care să asigure utilizarea exclusivă a sumelor plătite de cumpărători pentru finalizarea proiectului și cheltuielile aferente, cum ar fi plata antreprenorului, supravegherea lucrărilor, taxele legale și costurile administrative aprobate.

Mai mult, s-a impus ca persoanele care achită rate în perioada de insolvență să aibă prioritate la restituirea acestor fonduri față de constructor, în ipoteza în care proiectul nu poate fi dus la bun sfârșit.

O altă prevedere care a stârnit controverse în proiectul inițial al actului adițional stipula renunțarea cumpărătorului la orice pretenție împotriva Nordis Mamaia la momentul semnării contractului final de vânzare-cumpărare.

Membrii Comitetului Creditorilor au cerut eliminarea acestei clauze, considerând-o prea gravă pentru clienți. Forma finală a contractelor va fi determinantă în definirea drepturilor și obligațiilor celor care acceptă să participe la finanțare.

Specificațiile tehnice ale clădirii care va fi finalizată indică un imobil cu 664 de unități de cazare.

Pentru a permite continuarea proiectului, Nordis Mamaia a obținut în august 2026 două noi autorizații de construire de la Primăria Năvodari.

Documentația tehnică actualizată descrie o structură cu demisol, parter și 13 etaje, atingând o înălțime de aproximativ 52 de metri, cu o suprafață desfășurată totală de 33.626 mp.

Clădirea va include 222 de locuri de parcare și aproximativ 4.200 mp de spații verzi, situate pe o suprafață a terenului de 8.407 mp. Autorizația acordată prevede o durată de execuție de 24 de luni, calculată de la începutul efectiv al lucrărilor.

Situatia este diferită pentru Blocul 6, care nu este integrat în mecanismul actual de finalizare.

Administratorul judiciar a semnalat că resursele disponibile ale Nordis Mamaia nu permit construirea acestei structuri în cadrul procedurii de insolvență. Pentru cumpărătorii care au contractat apartamente în Blocul 6, se propune o relocare în unități similare din Blocul 5.

Aceeași soluție este aplicabilă și pentru cumpărătorii unor apartamente situate la etajele 12 și 13 ale Blocului 5, precum și pentru șase cumpărători care au rezervat unități la etajele 1–3.

Procesul de relocare implică modificarea promisiunilor de vânzare-cumpărare și identificarea unor apartamente cu caracteristici apropiate celor inițiale. Totuși, procedura nu este lipsită de obstacole juridice.

Unii creditori au alertat că anumite unități propuse pentru schimb ar putea avea deja înscrise ipoteci legale în favoarea altor cumpărători, o situație care necesită clarificări exhaustive înainte de transferul proprietății.

Prăbușirea grupului Nordis a avut deja impact asupra legislației imobiliare din România, ducând la ceea ce este cunoscut popular sub numele de „Legea Nordis”. Această evoluție legislativă vine în contextul în care se caută soluții practice pentru proiectele imobiliare blocate, transformând experiența dureroasă a creditorilor într-o lecție pentru tot sectorul, unde securitatea cumpărătorilor și transparența finanțării devin priorități absolute în orice viitoare inițiativă de dezvoltare urbană.