România trebuie să lanseze un program național de locuințe accesibile și reguli clare pentru investițiile private

Ce tablou complex conturează datele prezentate?

România se află în fața unei provocări majore de structură urbană și socială, care impune necesitatea implementării unui program național dedicat locuirii accesibile, alături de un set clar de reguli care să guverneze investițiile private în acest domeniu. Această afirmație nu este doar o opțiune politică, ci o urgență dictată de cifrele care definesc realitatea imobiliară actuală.

Un studiu recent realizat de Institutul pentru Orașe Vizionare (IOV), dezvăluit în cadrul Summitului pentru Locuire Accesibilă din România, evidențiază punctul critic al ecuației financiare a cetățenilor.

În scenariul în care un salariat cu venit mediu achiziționează un apartament cu suprafața de 55 de metri pătrați, folosind un avans de 15% din preț și contractând un credit bancar cu scadența de 25 de ani, sarcina lunară aferentă ratei de rambursare absoarbe 56,3% din salariul mediu net.

Situația devine dramatică când se ia în calcul bugetul total de supraviețuire: după ce se scot din venit cheltuiala pentru rată și costurile coșului minim de trai, individului îi rămâne disponibil un surplus de doar 47 de euro lunar.

Acest calcul subliniază faptul că obstacolul principal nu stă neapărat în prețul afișat la vânzare, ci în capacitatea reală a veniturilor de a susține întreținerea locuinței. Evenimentul la care au fost prezentate aceste date, organizat de Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES) în parteneriat cu Confederația Patronală Concordia, a avut loc pe 5 octombrie, coincizând cu Ziua Mondială a Locuirii.

Locația aleasă, Palatul Parlamentului, a găzduit peste 200 de participanți, incluzând reprezentanți ai instituțiilor naționale și europene, oficiali ai administrației locale, lideri din sectorul bancar, precum și investitori și dezvoltatori imobiliari.

Dezbaterile de la acest summit s-au cristalizat în trei direcții strategice principale. Prima vizează crearea unui program național de locuire accesibilă, calibrat specific pentru nevoile diferitelor localități. A doua direcție implică consolidarea cadrului legislativ și financiar, cu accent pe facilitarea parteneriatelor public-private (PPP) și pe operabilitatea societăților de investiții imobiliare, cunoscute sub acronimul REIT.

A treia direcție propune constituirea unui Hub național specializat în locuirea accesibilă, care să pregătească și să gestioneze primul portofoliu de proiecte-pilot.

Constantin Sebeșanu, președintele FIDES, a subliniat paradoxul românesc: deși țara noastră detine una dintre cele mai mari rate de proprietate rezidențială din Europa, statisticile arată că aproape 40% dintre români trăiesc în condiții de supraaglomare. Posesia unei locuințe nu echivalează automat cu disponibilitatea unui spațiu adecvat.

Pentru a transforma politicile declarative în locuințe concrete și accesibile, este imperativ să existe un program coerent și reguli funcționale, inclusiv pentru structurile de tip PPP și REIT.

Datele prezentate în cadrul evenimentului conturează un tablou complex. În anul 2025, 93,2% dintre cetățenii români locuiau în spații rezidențiale deținute de gospodării, plasând România pe locul doi în Uniunea Europeană la acest indicator. Mai mult, 92% dintre aceștia aveau locuințe proprii neîncărcate de credite ipotecare. Totuși, această stabilitate aparentă ascunde o tensiune majoră: 40,4% din populație locuia în condiții de supraaglomerare, față de o medie europeană de 16,8%, constituind rata cea mai ridicată din blocul comunitar.

Situația financiară a locatarilor s-a deteriorat semnificativ; restanțele la plățile de chirie, rate, utilități sau credite consumator s-au dublat într-un interval de patru ani, crescând de la 9,4% în 2021 la 18,5% în 2025, o evoluție fără precedent în UE.

Florian Filat, directorul executiv al IOV, a sintetizat esența problemei prin concluzia că locuința în sine este relativ accesibilă, dar mecanismele de finanțare a acesteia nu sunt. Modelul analizat indică o pondere a ratei de 56,3% în venit, depășind pragul de 45% considerat acceptabil de Banca Națională a României pentru prima locuință.

Prezentarea efectuată de Colliers, condusă de Gabriel Blăniță, Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, a adăugat perspective suplimentare.

Doar 1% dintre români locuiesc în case cu credite ipotecare active, iar 7% locuiesc în chirie, cifre mult inferioare celor din zona euro, unde procentele respective sunt de 27% și 35%.

Matthew Baldwin, șeful Grupului operativ pentru locuințe din cadrul Comisiei Europene, a situat problema într-un context economic larg, susținând că locuirea este un drept fundamental, nu un lux. El a subliniat impactul asupra economiei și a pieței muncii, în special asupra mobilității forței de muncă, îndemnând România să devină pionierul regional al unui astfel de program național.

Finanțarea publică e suficientă singură?

Perspectiva angajatorilor a fost introdusă de Dan Șucu, președintele Confederației Patronale Concordia, care a evocat importanța programului „Prima Casă” în redresarea economică post-criză (2009–2011), afirmând că acest instrument a fost esențial pentru ieșirea României din recesiune. Summitul a recomandat ca marile companii și confederațiile patronale să furnizeze date concrete privind zonele în care costul locuirii împiedică recrutarea și reținerea personalului cheie, inclusiv profesori, medici, polițiști și alte categorii esențiale.

Finanțarea publică, deși existentă, nu este suficientă singură. Politica de coeziune 2021–2027 alocă 500,5 milioane de euro din fonduri europene pentru investiții în locuințe sociale și accesibile. Din această sumă, 206,5 milioane au fost direcționate spre acest domeniu prin revizuirea de la jumătatea perioadei, conform Ministerului Investițiilor și Proiectelor Europene. Accesul la aceste fonduri nu este automat, depinzând de regulile specifice ale fiecărui program, de criteriile de eligibilitate și de pregătirea riguroasă a proiectelor.

Dragoș Pîslaru, ministrul interimar al Investițiilor și Proiectelor Europene, a menționat că lacuna majoră o reprezintă lipsa unei viziuni coordonate asupra sectorului locuințelor.

Soluția propusă este tranziția de la finanțarea publică directă către mecanisme care să mobilizeze capitalul privat.

Orsolya-Mária Kövér, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), a confirmat această direcție, insistând că, dat fiind bugetul limitat pentru locuințe sociale, o agenție națională specializată ar trebui să administreze toate fondurile. Este necesară crearea unei arhitecturi financiare corecte pentru a susține planul de locuire.

Venera Vlad, director asociat la Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), a observat că România are specialiști și acces la finanțare, dar îi lipsesc mecanismele principale de utilizare a acestor resurse.

Nevoia este acută în marile municipii, iar BERD colaborează cu MDLPA, Ministerul Investițiilor și municipalitățile pentru a Pentru sectorul privat, reprezentat de FIDES, stabilitatea și predictibilitatea regulilor sunt condiții esențiale pentru a construi locuințe accesibile.

Parteneriatele public-private au fost inițial concepute pentru infrastructură de mare anvergură, ceea ce ridică întrebarea, pusă de Sergiu Manea, CEO al BCR, despre durata necesară pentru adaptarea acestora la proiecte rezidențiale de scară mai mică. FIDES susține un cadru juridic pentru PPP-uri adaptat locuirii, cu o repartizare clară a riscurilor și beneficiilor și o evaluare transparentă a impactului bugetar. De asemenea, se impune adoptarea, promulgarea și operaționalizarea legii privind REIT-urile, care se află în procedura legislativă la Camera Deputaților. REIT-urile pot oferi capital pe termen lung pentru locuințe de închiriat, un segment subdezvoltat în România, unde chiria rămâne o excepție.

Unde există sprijin public, beneficiarii, nivelul chiriilor sau al prețurilor și durata obligațiilor de accesibilitate trebuie stabilite din start.

Sistemul propus de concluziile summitului include proceduri simple și previzibile, o capacitate centrală robustă pentru coordonarea programului și structurarea finanțărilor, precum și asistență tehnică pentru autoritățile locale. Elementul de conectare este Hub-ul național pentru locuirea accesibilă. Matthew Baldwin a prezentat platforma pan-europeană de investiții în locuințe a Comisiei, care va opera prin huburi naționale de finanțare. MDLPA lucrează deja la o structură similară la nivel național.

Orsolya-Mária Kövér a explicat că se pregătesc instrumente practice și se formează parteneriate pentru constituirea Hub-ului.

FIDES propune ca acest Hub să fie creat prin un acord de cooperare, având un coordonator public și un secretariat tehnic, cu participarea autorităților, instituțiilor financiare, dezvoltatorilor, operatorilor de locuințe, confederațiilor patronale și societății civile.

Mandatul Hub-ului va fi concret: identificarea cererii și a proiectelor eligibile, pregătirea unui portofoliu de proiecte finanțabile și propunerea de măsuri pentru eliminarea blocajelor administrative. Inițiativa similară din Franța, lansată în septembrie, servește ca sursă de inspirație, nu ca model rigid. În perioada următoare, FIDES va comunica concluziile summitului partenerilor, va invita actorii relevanți la o întâlnire pentru constituirea Hub-ului și va centraliza propunerile de proiecte. Mandatul Hub-ului și primul portofoliu de proiecte vor fi definite în colaborare cu instituțiile participante. FIDES a inclus și negocierile privind legea REIT printre prioritățile sale legislative. Constantin Sebeșanu a reiterat responsabilitatea dezvoltatorilor și investitorilor de a aduce nu doar cereri, ci și propuneri și proiecte concrete.

Valoarea summitului se va măsura prin rezultatele obținute ulterior. Concluziile complete pot fi consultate pe site-ul federatiafides. eu/summit2026.

Evenimentul a fost organizat de FIDES și Confederația Patronală Concordia, cu sprijinul Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, al BERD, al partenerului fondator One United Properties și al sponsorilor.