Îngheț pe piața imobiliară din SUA: De ce vor rămâne locuințele inaccesibile până în 2027?
Adio, tranzacții ca înainte de pandemie?
Piața imobiliară americană se pregătește pentru o iarnă prelungită. Analiștii de la Goldman Sachs, Ronnie Walker și David Mericle, avertizează că sectorul va rămâne blocat într-o stare de cvasi-stagnare până în 2027.
Deși America suferă de un deficit cronic de locuințe, acest factor nu mai este suficient pentru a impulsiona piața; costurile uriașe ale creditelor ipotecare au devenit zidul de care se lovesc atât cumpărătorii, cât și constructorii.
Cifrele vorbesc de la sine despre acest recul. Estimările arată că vânzările de locuințe existente vor continua să alunece, de la 4 milioane de unități în 2026 la aproximativ 3,9 milioane în 2027.
Ca să înțelegem amploarea blocajului, suntem cu 26% sub nivelul de efervescență din 2019. Interesant este că, deși tranzacțiile îngheață, prețurile refuză să scadă semnificativ. Goldman Sachs anticipează o creștere anemică a valorii caselor: doar 0,8% în 2027, după avansuri modeste de 1,1% în 2026 și 1,2% în 2025.
Cine mai vinde cu dobânzile de azi?
Este un echilibru fragil între cei care încă vor să cumpere și cei care pur și simplu nu își mai permit finanțarea.
Unul dintre motivele principale ale acestui blocaj este așa-numitul efect de „lock-in”.
În timpul pandemiei, milioane de americani au prins trenul dobânzilor istorice de mici.
Astăzi, peste 95% dintre cei care au o ipotecă plătesc rate mult sub nivelul actual al pieței, iar 65% dintre ei au costuri cu cel puțin două puncte procentuale mai mici.
Se opresc șantierele în America?
Practic, proprietarii sunt „prizonieri” în propriile case: cine ar renunța la un credit ieftin pentru a lua unul nou, mult mai scump, doar pentru a se muta?
Această reticență golește piața de oferte și menține prețurile artificial de sus.
Presiunea se simte acut și în teren.
Datele Freddie Mac arată că, în octombrie, rata medie pentru un credit pe 30 de ani a urcat la 7,32%, o cifră care taie elanul oricărui dezvoltator.
Se estimează că ritmul construcțiilor de case unifamiliale va scădea de la 900.000 de unități în 2026 la 870.000 în 2027. Constructorii preferă să fie prudenți, pe măsură ce marjele de profit se subțiază și stocurile încep să se adune.
Există speranță la orizont?
Mai mult, rata de neocupare a locuințelor ar putea crește ușor, de la 1,2% la 1,4%, semn că penuria severă de până acum începe să lase loc unei relaxări forțate de lipsa banilor.
Totuși, prognoza nu este în totalitate sumbră. Experții Goldman Sachs mizează pe o relaxare treptată a dobânzilor ipotecare, care ar putea coborî spre 6,4% anul viitor.
Deși suntem departe de „chilipirurile” din pandemie, această scădere ar putea dezgheța treptat activitatea.
Dacă scenariul se confirmă, investițiile în sectorul rezidențial ar putea reintra pe plus în a doua jumătate a anului 2027, marcând finalul unei perioade lungi de contracție și începutul unei recuperări lente.