Adrian Vascu, evaluator, Senior Partner Veridio SRL și fost Președinte ANEVAR

Platforma centralizează șase categorii majore de informații

Adrian Vascu, expert de renume în domeniul evaluărilor, Senior Partner la Veridio SRL și fost conducător al ANEVAR, a emis o analiză detaliată privind platforma digitală PatrimVen, inițiată de Ministerul Finanțelor și ANAF. Deși recunoaște progresul realizat, specialistul subliniază că instrumentul actual nu constituie o bază solidă pentru realizarea evaluărilor masive ale imobilelor rezidențiale.

Punctul de cotitură în funcționarea acestui sistem a avut loc în martie 2025, momentul în care unitățile administrativ-teritoriale au fost obligate legal să transmită informațiile referitoare la clădiri, terenuri și autovehicule exclusiv prin canale digitale, renunțând astfel la formularul 401 pe hârtie. Această măsură a transformat PatrimVen dintr-un simplu instrument de interogare opțional într-o rețea națională centralizată de date administrative și fiscale, eliminând practic birocrația hârtiei din fluxurile de comunicare între instituții.

Platforma centralizează șase categorii majore de informații, accesul la acestea fiind condiționat de protocolele specifice aprobate pentru fiecare entitate. Datele agregate includ: registrul electronic central al conturilor de plăți, evidența contribuțiilor la asigurările sociale, declarațiile de venituri (adeverințe anuale și rapoarte lunare pentru ultimele două exerciții financiare), inventarul bunurilor (imobile, terenuri și mijloace de transport) furnizat de primării, certificatul de atestare fiscală în format digital, precum și situația fiscală generală și declarațiile depuse de contribuabili.

Cu toate acestea, Vascu atrage atenția asupra unor lacune critice.

Un exemplu elocvent al acestei probleme este valoarea impozabilă de referință stabilită

Sistemul omită elemente esențiale pentru o evaluare corectă, cum ar fi prețul efectiv de tranzacționare, caracteristicile tehnice ale apartamentului (suprafață utilă, vechimea construcției, gradul de uzură, calitatea finisajelor sau eficiența energetică) și existența sarcinilor juridice sau a ipotecilor.

Expertul identifică mai multe vulnerabilități: natura declarativă a datelor, lipsa verificării tehnice, disparitățile mari în calitate în funcție de zonă, defazarea față de cadastrul tehnic al ANCPI și, în mod fundamental, confuzia dintre valori impozabile și valori de piață.

Un exemplu elocvent al acestei probleme este valoarea impozabilă de referință stabilită pentru 2026, care se ridică la 2.677 lei pe metru pătrat pentru locuințele dotate cu utilități. Aceasta reprezintă un cost mediu național de construcție, aplicat uniform indiferent de locație. Evaluatorul argumentează că această uniformitate, deși utilă pentru simplitatea administrativă a impozitării, este contraproductivă pentru evaluări reale.

Diferențele de piață sunt enorme: un apartament în centrul Clujului ajunge la tranzacții de 4.000-5.000 EUR/mp, în timp ce o proprietate similară ca suprafață în mediul rural din Moldova poate fi valorificată cu 7-10 ori mai puțin.

Concluzia lui Adrian Vascu este că România nu deține, momentan, infrastructura de date necesară pentru a susține un model acreditat de evaluare în masă, conform standardelor internaționale. PatrimVen nu colmatează această lipsă și nu trebuie prezentat publicului ca o soluție care o rezolvă.